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30萬買的房只能住27年 濟南小產權房亂象調查

30萬買套房只能住27年 濟南小產權房亂象調查

  大眾網記者 王宗陽

  家住濟南柳埠鎮的老李買了套小產權房,最近有點忐忑:《不動產登記暫行條例》3月1日起施行,房屋建筑所有權等十類不動產將進行統一登記,他很想知道,小產權房能否搭上這次的順風車一起“轉正”?他很害怕,新規出臺后小產權房會不會被取締?

  濟南市小產權房占到了房地產總量的20%以上。國土資源部門表示,作為一個“老大難”問題,既不能給它辦證也不能一下取締。未來,進行“分類處理”或是條出路。

  

  濟南南部山區有不少小產權房依山傍水,價格不高,很多城里人來買房。

  市場亂象:土地隨意轉包,有的小產權房都住不了30年

  “我這兩天很忐忑,真不知道以后政策會咋樣……”家住濟南柳埠鎮的老李3月8日見到大眾網記者時,一臉的迷茫。今年53歲的老李,還有兩年就退休了。他說,當初他和家人帶著老父親來南部山區玩,看到柳埠河沿岸建起了好幾排房子。“父親80歲,身體還算硬朗。老兩口時常懷念農村的生活,于是我決定花30萬元,買了一套帶小院的平房。房子依山傍水還帶塊地,老人能種花種菜。”

  最初,老李住得很踏實。“農村土地屬于村集體,這我是知道的。就算辦不下房產證來,也有70年的使用權。”老李說。可讓老李沒有想到的是,這房子不僅辦不下房產證來,而且只能住27年。據了解,老李買的房所在地點屬于該村所有的三荒地。按照我國土地管理法,開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或者漁業生產的,經縣級以上人民政府依法批準,可以確定給開發單位或者個人長期使用,使用期限最長不得超過50年。

  經大眾網記者了解,村里早就將這一塊荒地承包給了濟南市的一家公司,在荒地上蓋房子的人實為該公司的一名員工。他以個人身份,從公司的50年中又“承包”了30年,老李買到房時,實際上能住的時間只剩27年。盡管如此,老李仍然不愿意說出這房子的具體地址。“小產權房肯定是不合法的,我怕真被取締我們都沒得住。”老李說。

  市民熱議小產權房問題,盼小產權房能“轉正”

  期待已久的《不動產登記暫行條例》已于3月1日起施行,房屋建筑所有權等十類不動產將進行統一登記。在采訪不少購買了小產權房的市民時,他們向大眾網記者表示,像老李面臨的問題,實在是小產權房問題中的普遍現象。家住槐蔭二環西路和新沙路交界處新沙小區的王先生告訴大眾網記者,前年他買了一處小產權房,只有34萬元,單價不到2700元。“很多人剛需買房,便宜是王道,手里錢不夠,也顧不上房產證的問題。如果這里以后涉及拆遷,很可能得不到補償。”王先生說。

  “錦繡川水庫附近的村里,有很多小產權別墅,我就在那兒買了一套。”就職于經十路上某大型企業的俞先生說,村委在小產權房交易過程中有利可圖,一些別墅就建在了水庫邊上,不過沒有合法的手續。“我前幾年買這套別墅花了80萬元,現在想想有點后悔,害怕哪一天真的被取締了。” 俞先生說。

  不少市民與賣房中介表示,《不動產登記暫行條例》中提出,集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動產權將列入統一登記范圍。未來能否讓小產權房合法化?哪怕多交點錢補上相關的手續,也比這樣一直處于“走鋼絲”的狀態好得多。

  記者調查:小產權房并無產權,使用期滿易吃官司

  在采訪中大眾網記者注意到,市民反映比較集中的問題,是小產權房使用期滿后房子的歸屬,是續交一定費用繼續住,還是由賣方收回房屋?顯然,二者都存在一定的爭議。

  為了弄清“小產權房居住到期后到底歸誰”這個問題,大眾網記者采訪了濟南市律師協會法律援助與公益委員會委員、山東齊鼎律師事務所主任律師李曉燕。李曉燕分析,首先小產權房不是法律概念,而是一種約定俗成的稱謂。所謂小產權房,是在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用。因此小產權房沒有產權,不受法律保護,更沒有房產證。李曉燕說,其次是使用時間。住宅用地建房,使用期一般是70年。然而小產權房并無法律依據,具體使用時間要看雙方的約定。因小產權房使用期問題對簿公堂的案例很多。嚴格地講,農村集體土地使用僅限于村集體成員,因此這種小產權房買賣本身就屬于無效交易。在判定時,原則上要由村集體收回土地,并退還購房款。但購房者已對土地上的房屋進行了裝修等附加變動,沒辦法原樣退還。這時候一般由評估機構對房屋進行評估,然后退還購房者部分市值房款。

  這樣看,市民在購買小產權房時的確需要謹慎。不僅房子使用期較短,使用期滿了也容易吃上官司,并且難以收回全部市值房款。

  專家建議:小產權房市場太龐大,分類處理是出路

  日前,山東省國土資源廳不動產登記管理處負責人明確表示,小產權房沒有產權。新規是通過登記更好地保護公民的私有財產,建立統一平臺匯總不動產信息。國家通過這個平臺更好地掌握不動產總體的狀況,但不能登記任何不合法的東西。

  如今全國的小產權房市場非常龐大,如何引導并科學處理,在今年全國兩會期間,這個問題也引發代表、委員的關注。

  全國人大代表、清華大學教授蔡繼明認為,小產權房是不動產登記制度一個繞不過去的問題。不動產統一登記制度的實施,以及農村宅基地的統一登記都將對解決小產權房的問題形成倒逼作用。他說,很多城市中,小產權房平均占到了當地房地產總量的20%,高的達到40%。作為沒有明確產權的土地附著物,它已形成一個龐大的市場,不能一拆了之。他認為可以分類處理:對于城市規劃區外違法建設尤其是占用耕地的,必須依法取締;但像那些符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,在一定的時期內,補交一定的土地出讓金,變成合法的房屋和土地,就可以給合法手續。

  蔡繼明建議,在符合規劃和用途管制前提下,農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價,小產權房的土地成本優勢不復存在,可從根本上解決問題,也有利于制定分類治理辦法,統計和清理各地存量。

  全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院院長賈康與全國政協委員、著名經濟學家厲以寧都認為,一些城市發展中出現“自主城鎮化”模式,主要現象就是小產權房叢生,與現行諸多制度產生沖突,也為后續管理、產權登記、交易等諸多方面增加了極大難度,需要國家出臺具體的分類處理政策,而不是簡單拆除或鼓勵“轉正”。

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獨立調查簡介

大眾網原創深度調查欄目《獨立調查》,于2009年12月1日創刊,以每周至少一期的頻率刊發,先后獲評中國互聯網站品牌欄目,山東新聞獎名專欄。

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